대출용어 | 볼 때마다 헷갈리는 LTV DTI DSR 뜻 정리

안녕하세요. 티끌 모으는 뚱이입니다.
부동산 공부 혹은 대출 관련해서 알아볼 때 많이 보이는 대출 용어, 바로 LTV, DTI, DSR일 텐데요.
이 세 용어는 모두 주택 담보 대출의 심사 기준이 되는 정책입니다. 하지만 무엇의 약자인지, 각기 어떤 차이점이 있는지 헷갈리는데요.
저 또한 무주택자로서 주기적으로 이 용어를 마주하기 때문에, 오늘은 이 세 용어가 무슨 뜻인지, 대체 뭐길래 부동산 및 대출에 관하여 찾아볼 때마다 등장하는지 공부해 보도록 하겠습니다.
 

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[대출 용어1] LTV

LTV는 담보인정비율로, 금융기관에서 내부적으로 대출 심사에 적용되는 규정으로 우리나라에는 2002년에 도입되었습니다. 동산(자동차나 선박 등)과 부동산에 대하여 담보로 인정하는 담보물의 가치 비율인데요. 대출을 받을 때 이러한 담보물을 담보로 제시하면, 정부에서 해당 대출 한도를 정해주는 기준이 바로 LTV 비율입니다. 간단히 말하자면 담보물(대표적으로 주택이라 차랑)의 가격에 대하여 부채의 총량을 결정하는 것이죠.
대출한도는 아래와 같은 계산식으로 결정됩니다.

대출한도 = 담보물 가격(공정가) x LTV 비율 x 금융기관의 대출 허용 비율 

 
부동산을 예로 들어 설명해 보겠습니다. 투기지역의 경우 담보인정비율이 낮더라도, 해당 지역의 부동산 가치가 상승하면 대출 여력이 커지는 현상이 발생하게 됩니다. 좋은 이야기처럼 들립니다. 하지만, 해당 지역의 부동산 가격이 하락하여 내가 제시한 담보가치가 하락한다면, 돈을 대출해 준 은행은 나에게 추가로 담보를 더 요구하는 경우가 발생할 수 있습니다. 잘못될 경우 이러한 상황으로 파산까지 갈 수 있는 것이죠.
 
그렇다면 LTV로 대출을 받으려 할 때, 내가 제시한 담보물의 가치는 누가 책정하는 것일까요?
담보의 가치는 제3자에 의해 공정가치를 의뢰하거나, 신뢰성 있는 기관의 인증자료(국가나 공기관)를 기반으로 산정된다고 합니다. 자동차를 담보로 제시했다고 가정을 세워봅시다. 내가 제시한 자동차의 경우 구매 당시의 가격과 연식, 주행거리, 그리고 사고 여부 등을 따집니다. 부동산을 담보로 제시했을 경우는 공시지가를 기준으로 따져 대출한도가 나옵니다.
부동산의 경우는 우리나라에선 일반적으로 KB국민은행에서 전월까지의 거래액을 기준으로 산정한 표준시세 중 하위 평균가를 적용하고 있다고 합니다. 그래서 시세 반영이 당시의 매매가가 아니기 때문에 LTV 비율을 40%로 인정받는다고 해도, 실제로 대출받을 때는 그보다도 적은 비율로 인정받는 경우가 대부분이라고 하네요.
 

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[대출 용어2] DTI

DTI는 Debt-to-Income Ratio의 약자로, 총부채상환비율을 뜻합니다. 부동산 시장의 과열을 막기 위해 2005년에 우리나라에 도입이 되었습니다.
DTI의 목적은 돈을 빌리는 사람의 소득 신용 총량에 따라, 부채신용한도를 설정하여 상환 여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 것인데요. 이를 통하여 대출에 있어 금융기관의 대출 건전성과 한도를 설정하는 역할을 합니다. 소득에 따라 대출 금액을 규제하기 때문에 부실 대출의 위험을 감소시킬 수 있고, 대출자의 부실 대출 비율이 감소하기 때문에 금융기관은 위험부담금을 적게 쌓을 수 있는 것이죠.
DTI는 대출자의 소득에 대한 부채 비율로, 대출하는 사람의 소득 연간 상환액(대출이자+원금)을 나눈 값을 나타내며 아래와 같은 계산식으로 비율을 나타냅니다.

DTI 비율 = (총 대출 금액 + 총 대출 이자) / (대출자의 소득 x 대여 연수(기간))

 
예를 들어보겠습니다. 연소득이 5천만 원인 직장인이 은행에서 1년간 2억 원의 대출을 받는다고 했을 때, DTI는 약 416%가 나온다고 합니다. 1년에 5천만원을 버는데, 본인의 연봉의 4배가 되는 대출값을, 그것도 이자까지 포함하여 갚을 수 있을까요?? 이러한 것을 수치화하여 대출자의 대출금액을 규제할 수 있습니다.
 
DTI는 원래 은행의 내부 규정 사항으로 출발하였으나, 정부 차원 규제로 도입되는 추세라고 합니다. 
모든 일에는 다 각각 장단점이 발생하듯이, 정부가 직접 규제에 나설 경우 대출을 받아 투자하려는 사람의 경우 투자에 대한 기회가 줄어들게 되고, 금융기관의 이자수익이 줄면서 경기에 영향을 끼칠 수도 있다고 합니다.
또, 다주택 소지자의 경우 실거주를 하지 않더라도 월세나 전세를 임차인으로 받아 원리금을 상환하고, 계약 만료 때 대출을 통해 현금을 융통하여 다시 보증금을 돌려주는 경우가 많은데요.
심각한 깡통 전세가 아닌 경우라면 LTV는 문제가 되지 않지만, DTI를 따져서 대출받는다고 할 때, 보증금을 돌려줄 시기에 임대인의 소득이 현저히 줄어들어 대출이 안 되는 경우에 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 최악의 상황이 발생할 수도 있습니다. (사실, 이러한 임대업자들이 많이 사라져야 한다고 생각합니다. 본인 능력에 맞게 주택을 소지하여 피해 보는 임차인이 생기면 안 되죠! 임차인들은 무슨 죄?!)
 
게다가 대출자의 소득 총량을 기준으로 부채신용한도를 결정하기 때문에 특히 저소득층의 대출금액은 낮을 수밖에 없어 이들의 자산 마련 수단을 차단시킬 수도 있습니다. 소득이라는 것이 살면서 경제 여건이나 상황에 따라 얼마든지 변동이 생길 수 있는 부분인데, 당장 현시점의 소득 수준에 따라 상환능력의 여부를 따지는 것에 무리가 있다는 의미입니다.
특히 주택 담보 대출의 경우는 대출 연수가 긴 편인데, 평생을 살며 가장 소득을 이루는 기간일 수도 있는 3040의 세대의 현 소득으로 따져 책정하기에는 대략 30년 후 이들이 은퇴하고 나서의 소득도 생각을 해봐야 하는 부분인 것이죠.
 

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[대출 용어3] DSR

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율을 뜻합니다.
대출자의 연간 소득에서 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻하는데요. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어서 산출하며, 계산 방법은 아래와 같습니다.

DSR = (연간 대출 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 연간소득

 
DSR은 대출받는 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자들의 비율이 은행 기준 40%를 넘지 못하도록 규제하고 있는데요.
2022년 7월부터는 기존의 대출 규모 2억원에서 적용하던 DSR을 대출 규모 1억원부터 적용하고 있다고 합니다.
흔히들 알고 있는 주택 대출 이외에도 나머지 모든 종류의 대출(신용대출, 학자금 대출, 장기카드대출 등)의 원리금을 모두 더한 부채 상환 비율이기 때문에, 대출한도가 매우 낮습니다. 대출자의 소득액을 보는 것보다 상환능력을 보는 것이라고 할 수 있죠.
 
원래대로라면 전세에 대한 부채도 DSR에 포함이 되어야 하는 부분이지만, 서민 주거 안정을 위한다는 정책적 판단으로 현재로서는 예외를 두고 있다고 합니다.  
하지만 요즘, 가계부채 문제가 대두되면서 일부 전세대출을 DSR 규제에 포함하는 방안을 검토 중이라고 하는데요. 금융당국의 2024년 업무계획서에 따르면 무주택자의 전세대출을 제외하고 유주택자가 추가로 전세대출을 받는 경우, 이자 상환 분에 대해서 DSR 규제에 포함하는 방식을 거론하였고, 시행 시기는 아직 미정이라고 합니다.
 
DSR에 전세대출이 포함되지 않는 것처럼 이 외에도 부동산 구입 시 거론되는 중도금 대출이나, 이주비 대출, 서민금융 상품, 300만원 이하의 소액 신용대출, 보험계약 대출 등은 현재 DSR 계산에서 제외되고 있다고 합니다.
 

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오늘은 이렇게 대출 용어 LTV, DTI, DSR에 대하여 간략하게 알아보았습니다.
어렵기도 하지만 꼭 알고 있어야 할 용어들. 함께 공부해 가며 열심히 티끌 모을 수 있는 기반을 마련합시다!